Степента на капитализация се използва от анализаторите за определяне на възможността за инвестиране в потенциална инвестиция. С помощта на този показател се извършва сравнителна характеристика със средните пазарни показатели на подобни обекти. Въпреки простотата на формулата за изчисление, степента на капитализация изисква събирането на различни междинни стойности, които влияят на основните параметри.
Инструкции
Етап 1
Определете нивото на свободно място (недостатъчно натоварване) и коефициента на използване на потенциалния обект. Общо тези стойности са 100%, следователно, след като сте определили едната, можете веднага да изчислите втората. Подтоварването се определя като процент от площта на неотдаваните помещения от общата площ на недвижимите имоти. За да се определят тези коефициенти, е необходимо да се анализират статистическите данни на пазара за подобни обекти.
Стъпка 2
Разберете колко струва поддръжката и управлението на сградата. Необходимо е всички разходи на собственика на имота да се разделят на независими и зависими от обема. Първите включват застраховка, данък върху имуществото, сигурност, а вторите - разходи за услуги.
Стъпка 3
Изчислете размера на нетния оперативен доход за потенциална инвестиция. Това изисква потенциалния брутен доход, равен на годишните наемни плащания, умножен по коефициента на използване на съоръжението. След това извадете променливите разходи, умножени върху процента на използване и фиксираните разходи за поддръжка на сградата от тази цифра.
Стъпка 4
Разберете пазарната стойност на имота. Ако собственикът планира да построи сграда, тогава тази стойност е равна на строителните разходи. В противен случай се взема текущата цена за придобиване на обекта, която се определя чрез пазарна оценка.
Стъпка 5
Намерете степента си на капитализация. Тя е равна на съотношението на сумата на нетния оперативен доход към пазарната стойност на имота. Получената стойност показва каква сума ще се възстановява ежегодно от стойността на първоначалната инвестиция. Колкото по-голяма е тази сума, толкова по-изгодна е инвестицията в потенциален обект. Счита се за оптимално, когато този показател е 15-20%.
