Терминът технически клиент в строителството означава организация или асоциация, която предоставя пълен набор от инженерни услуги от разработването и изпълнението на проектната документация до въвеждането в експлоатация на завършено съоръжение. В строителството техническият клиент е една от ключовите връзки в целия процес.
Разширена концепция за технически клиент
Функциите на техническия клиент включват:
- изготвяне на всички видове разрешителни;
- получаване на всички необходими одобрения;
- изследване на строителни обекти и съвети за тяхната организация;
- изпълнение на всички технически условия, необходими за свързване към комунални мрежи;
- финансов контрол.
По този начин техническият клиент играе важна роля в управлението на строителния процес, тясно взаимодейства с всички участници в строителния процес, извършва технически надзор и координира всички етапи на строителството, както и времето и качеството на процесите.
Необходимостта от технически клиент като отделна организация възниква през 80-те години на миналия век. В същото време Госстрой одобри отделна служба, предназначена да се подготви за изграждането на съоръжението и да извърши технически надзор върху самото строителство. Идеята се отплати и качеството на строителството се увеличи значително. Но след разпадането на СССР тази служба вече не беше в състояние да изпълнява функциите си в условията на съвременността.
В съвременните условия функциите на техническия клиент са толкова разнообразни, че за ефективното им изпълнение са необходими широки познания и впечатляващ опит. Техническият клиент не е специалност, така че такива специалисти не се обучават в университетите. За да станете те, са ви необходими много години практически знания и опит в строителството. С участието си в строителния процес техническият клиент съставя договор за изпълнение на необходимия набор от услуги, което също поставя пред него необходимостта да разбере правната страна на въпроса (административна документация, съдебна практика и др.).
Правна и регулаторна рамка
Правната рамка за дейността на технически клиент се появи през 2011 г., когато бяха приети съответните изменения в Градоустройствения кодекс на Руската федерация. Оттогава терминът технически клиент официално означава физическо или юридическо лице, упълномощено от разработчика и действащо от негово име и в негови интереси на професионална основа.
Съгласно клауза 22 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация функциите на техническия клиент включват:
- сключване на договори за инженерни проучвания, разработване на проектна документация, строителство, реконструкция и основен ремонт на сгради и съоръжения;
- подготовка на сгради за реконструкция и основен ремонт;
- осигуряване на изпълнители, извършващи строителство, ремонт и реконструкция на необходимата документация и материална база за правилното изпълнение на дейността им;
- одобряване на проектна документация;
- подготовка и изпълнение на документи, необходими за въвеждане на съоръжението в експлоатация;
- други функции, предвидени в кодекса.
Важно е да се отбележи, че разработчикът има абсолютно право да изпълнява всички изброени функции на техническия клиент самостоятелно.
Ролята на техническия клиент в изграждането на съоръжението
Много експерти сравняват ролята на технически клиент в съвременното строителство с дирижирането в оркестър. Всъщност функциите му включват не само изготвяне на цялата предпроектна и проектна документация, но и цялостно управление на строителството на съоръжението на всички етапи: формиране, организация на строителната площадка, изграждане на съоръжението и етапа на въвеждането му в експлоатация. Той директно организира взаимодействието между всички участници в строителния процес: клиенти и инвеститори, изпълнители, проектанти, одобряващи и лицензиращи органи. Струва си да се отбележи фактът, че всеки от изброените субекти има свои интереси по делото и задачата на техническия клиент е да предаде обекта своевременно, като се вземат предвид интересите на участниците в процеса, като се вземат предвид съобразени с времето и предварително планирания план за строителство, като се вземат предвид всички съвременни строителни правила и разпоредби.
Практически пример за работата на технически клиент
Работата по изграждането на обект започва с намерението на клиента (инвеститора) да инвестира в изграждането на този обект върху определен парцел. На този етап дейността на техническия клиент вече започва. Въз основа на градоустройствения план той трябва да подготви и подпише цялата необходима работа по предпроектна документация:
- сключва договор за наем на поземлен имот;
- сключва споразумение за спешно безплатно използване на този обект за периода на проектиране, подготовка за строителство, периода на изграждане на съоръжението;
- изготвя и подписва документация за прехвърляне на земя в желаната категория.
По този начин техническият клиент поема впечатляващ поток от хартиени работи по предварителната подготовка на проекта и изготвянето на много разрешителни и одобрения.
След етапа на съгласуване на архитектурната концепция на бъдещия обект започва процесът на получаване на условията за техническа ориентация, необходими за свързване на обекта към съществуващата инженерна инфраструктура. Всички издадени технически условия трябва да бъдат своевременно регистрирани и потвърдени в множество държавни организации, свързани с експлоатацията на сгради и съоръжения. И има много такива технически условия и те са свързани с организацията на водоснабдяване, топлоснабдяване, канализация, електрификация, монтаж на телефони, радио оборудване, газификация и улично осветление.
За да се подготви проект за конкурс за избор на проектантска организация, е необходимо също така да се изготви предварително съгласуван план на избрания терен, архивна геоложка база, архитектурна концепция и други документи.
След избора на дизайнер, техническият клиент предприема подготовката и подписването на споразумение с него за разработване на проектна и сметна документация в рамките на определен период от време. Техническият клиент също ще трябва да съгласува получената документация с различни отдели и да извършва различни изследвания.
На последния етап от подготовката на проекта цялата проектна и сметна документация, всички разрешения и одобрения се прехвърлят на инвеститора за избор на изпълнители, доставчици на строителни материали и необходимото оборудване. На този етап е необходим и технически клиент: той е този, който участва активно в процеса на избор на необходимите организации, следи всички етапи и условия на състезанието или наддава за избора на тези асоциации.
След избор на изпълнители и доставчици, техническият клиент издава разрешение за строеж на целия „екип“. За да направи това, той първо извършва цялата документация по разпределението на избрания парцел за строителни работи. По време на всички строителни работи той изготвя разрешение за ползване на комунални услуги от федералните или общинските власти. Особено много документи трябва да се съставят, ако строителната площадка се намира до път или железопътна линия, подземни комуникации и инженерни съоръжения.
За да се изпълнят всички горепосочени функции, е желателно (но не е необходимо) техническият клиент да има одобрение на SRO. Наличието на такъв прием обаче позволява на клиента да контролира качеството на работа по проекта, да извършва технически надзор и контрол, да проверява качеството на конструкциите и материалите, изправността на използваното оборудване.
След приключване на строителството техническият клиент пуска обекта в експлоатация и предава на инвеститора (клиента) пълен пакет документация за регистриране на собствеността, включително гаранционни задължения и документи за ОТИ.
Техническо ниво на компетентност на клиента
В днешно време редица хора възприемат асоциацията на технически клиент като спомагателна, необходима само за бързото изпълнение на всички процедури за лицензиране и одобрение. Но това не е така. Асоциацията на технически клиент на експертно ниво разбира следните проблеми:
- организация на строителната площадка и дейности по нея;
- получаване на технически условия за свързване към съществуващи комуникации и мрежи;
- технически надзор на всички етапи на строителството;
- финансов надзор върху разходването на средства;
- предаване на изградения обект в експлоатация.
По този начин използването на функциите на техническия клиент в пълна степен дава възможност за постигане на високо качество на строителните работи, както и спазване на всички срокове съгласно предварително планиран план.
Отделна област на дейност на техническия клиент е финансовият контрол. Той включва следните функции:
- споразумение с инвеститора за цената на цялата работа;
- проверка на фактури и разписки за извършени услуги и извършена работа;
- наблюдение на разходването на средства в рамките на одобрената разчетна документация;
- доклад за навременността на прилагането на разпределените средства;
- контрол върху работата на счетоводството.
Като се има предвид многостранната работа на клиента с различни строителни субекти, лицензионни и регулаторни органи, в повечето случаи техническият клиент не е едно лице, а цяла организация, действаща под формата на LLC.
