Получаването на ипотека е дългосрочно решение, тъй като получателят ще трябва да върне в продължение на няколко години, а вероятно и десетилетия. В същото време е важно да се разбере колко се различават диференцираните и анюитетните плащания, за да се избере най-подходящото.
Ипотечният заем е парична сума, издадена от банка с конкретна цел - за закупуване на жилище. В същото време има два основни начина за изплащане на ипотечен заем - рента и диференцирани плащания.
Диференцирано плащане
Диференцираното плащане носи това име, тъй като размерът на месечните плащания, които ще трябва да бъдат преведени на адреса на банката до платеца, в този случай ще се различава по време на периода на изплащане на ипотечния заем. Факт е, че всяко плащане на ипотека се състои от два основни компонента: първият от тях е сумата, която отива за изплащане на основния дълг, а вторият е сумата, която кредитополучателят плаща като лихва за използване на средствата на банката. Комбинацията от тези две суми представлява размера на месечното плащане на ипотека.
В случай на диференцирано плащане, сумата на месечното плащане, насочено към погасяване на основния дълг, се изчислява просто чрез разделяне на сумата на дълга на броя на месеците, през които той ще бъде изплатен. Например, кредитополучателят получава ипотечен кредит от банка в размер на 1,2 милиона рубли за период от 10 години. В този случай месечният размер на плащането, насочено към изплащане на основния дълг, ще бъде 10 хиляди рубли.
Втората част от диференцираното плащане е сумата, платена на банката като лихва. Това от своя страна зависи от два основни параметъра - лихвения процент по ипотечния заем и останалата сума на дълга. Да предположим, че ипотечната ставка е 12% годишно. По този начин, в разглеждания пример с дълг от 1,2 милиона рубли, сумата, която трябва да бъде платена като лихва през първия месец, ще възлезе на 12 хиляди рубли. По този начин общият размер на ипотечното плащане през първия месец ще бъде равен на 22 хиляди рубли.
Въпреки това, в бъдеще, тъй като кредитополучателят изплати дълга, размерът на лихвата за използване на парите ще намалее. Например, когато сумата на неплатения дълг достигне 500 хиляди, сумата, отпусната за изплащане на лихва, вече ще бъде 5 хиляди рубли, а общата сума на ипотечното плащане ще бъде 15 хиляди рубли.
Анюитетно плащане
Анюитетното плащане, за разлика от диференцираното, включва ежемесечно плащане към банката на същия размер на средствата през целия период на изплащане на ипотечния заем. Това се постига чрез различно съотношение на сумите, разпределени за изплащане на лихви и главница, в различните периоди на плащане.
Така че, ако през първите месеци делът на плащането, насочено към погасяване на основния дълг, може да е малък, от по-близо до края на срока на ипотечния заем, лъвският дял от плащането ще бъде изпратен за погасяване на основния дълг, и само малка част от него ще отиде за плащане на лихва. В същото време експертите твърдят, че като цяло плащането на ипотечен дълг чрез анюитетни плащания е по-скъпо за кредитополучателя, отколкото при използване на диференциран механизъм за погасяване.
