Много млади жени, след като са получили майчински капитал от държавата, го инвестират в придобиването на недвижими имоти. И този процес протича по следната схема: младите родители купуват апартамент или къща с ипотека и част от ипотечния заем се изплаща от майчинския капитал. И всичко би било наред, но понякога идват финансови затруднения и собствениците на апартаменти не могат да изпълнят финансовите си задължения.
Кредитната институция има право да вземе апартамент в ипотека за по-нататъшна продажба, за да изплати ипотечния дълг.
По правило това не се случва веднага. Банката чака няколко месеца от длъжника, за да изплати дълга при пропуснати плащания, глоби, неустойки и неустойки. Колко време да чакате зависи от банката, някои чакат няколко месеца, други до една година. На длъжника редовно се напомня за възникналия дълг, опитвайки се да получи информация за бъдещата си платежоспособност. Понякога се срещат наполовина: преструктурират дълга, предоставят кредитни ваканции и т.н.
Но рано или късно, ако длъжникът не се съгласи с банката, той може да вземе апартамента. Дори ипотека. Дори тя да е единственият дом на длъжника. Дори ако капиталът за майчинство е бил използван по време на покупката.
Съгласно член 446 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, апартамент, който е единственото жилище на длъжника, не може да се събира по изпълнителни документи, освен в случаите, когато апартаментът е предмет на ипотека. Всъщност, ако банката не може да продаде принудително имуществото на несъстоятелния кредитополучател, смисълът на ипотечното кредитиране ще бъде загубен. Ипотеките щяха да придобият легален начин да не изплащат заема и банките нямаше да издават ипотеки.
Струва си да се отбележи, че когато апартаментът на длъжника бъде продаден, банката няма да се погрижи за неговата изгода, така че апартаментът ще се продава на цена, малко по-ниска от пазарната. От приходите, на първо място, ще бъдат изплатени пълните задължения по ипотечния заем, неустойки, глоби и неустойки.
На второ място, банката ще вземе определен процент за пълната подкрепа при покупката и продажбата на недвижими имоти.
На трето място, по искане на органите на настойничеството, част от средствата, съответстващи на дяловете на децата в апартамента, ще бъдат насочени към специални сметки и ще бъдат държани върху тях до тяхното мнозинство. Родителите могат да се разпореждат с тези средства само с разрешение на органите на настойничеството.
Останалите средства ще бъдат изплатени на фалиралия ипотекар, бивш собственик на апартамента.
Но има специално предвидени случаи, когато банката не може да вземе апартамента. Това са случаи, когато нарушението на задълженията от длъжника е незначително и явно несъразмерно с цената на апартамента. Тоест, ако просроченият заем не надвишава 3 месеца, а общият размер на просрочените задължения е по-малък от 5% от цената на апартамента, съдът няма да удовлетвори исканията на банката за възбрана на апартамента.
С други думи, ако и двете изисквания са изпълнени едновременно, банката няма да може да отнеме апартамента. И той дори няма да опита, тъй като банковите адвокати са наясно с този нюанс.
Фактът, че част от ипотеката е платена от капитала на родителя, по никакъв начин не влияе върху това дали банката може да вземе апартамента. Ако погледнете достойнствата, собственикът на майчинския капитал вече го е похарчил за подобряване на жилищните условия, тоест той е направил всичко според закона.
След като регистрират покупко-продажбата на апартамент, на децата се разпределят дялове в него (условието за използване на майчиния капитал) и за да отчужди тези акции, банката ще трябва да получи разрешение за това от органите по настойничество и попечителство. Това е единствената трудност, с която банката ще трябва да се сблъска, когато продава апартамент.
Въз основа на член 20 от Федералния закон № 48 "За настойничеството и попечителството" недвижимите имоти, притежавани от отделението, не подлежат на отчуждаване, освен в случаите на възбрана върху предмета на залог. Апартаментът е обезпечението при ипотечния кредит. Следователно банката има право да продава недвижими имоти с дялове на непълнолетни в тях, но все пак е длъжна да получи съгласие за това.
По правило органите на настойничеството, в случаите, когато след изплащането на дълга по заема остава значителна сума пари, се задължават да създадат специална детска сметка и да поставят върху нея средства, съизмерими с предишните им дялове в апартамента. В случай, че след продажбата на апартамента и изплащането на дълга не останат пари, той контролира действията на банката.
Ако банката продаде апартамент с непълнолетен дял в него, тогава органите по настойничество и попечителство ще бъдат задължени да заведат дело срещу тази банка с изискване да обявят тази сделка за незаконна.
