Продажбата на заложено недвижимо имущество се урежда от законовите разпоредби, предвидени във Федерален закон № 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижими имоти)". Новата версия на този законодателен акт предвижда редица допълнения и промени, влезли в сила на 01.01.2019 г.
Общи понятия за публичен търг
За да се разберат спецификите на провеждането на публични търгове за продажба на недвижими имоти в рамките на относително новите правни норми на руското законодателство, се изисква да се разберат някои понятия.
Място на организиране на публичен търг. Той е пряко свързан с обекта на недвижимия имот, който ще бъде продаден.
Срок на публикуване. В рамките на десет дни от датата на търга се публикува съобщение, в което се посочва информация за провеждането на това събитие (предмет, място и дата на търга, цената на материалните активи).
Известие за публичен търг. На официалния уебсайт на FSSP, с едновременно уведомяване за териториалните поделения на тази услуга, се публикува информация за планирания търг. Участниците му трябва да платят фиксиран депозит, който обикновено е 5% от първоначалната стойност на материалните активи. Освен това депозитът се възстановява изцяло, ако търгът бъде обявен за невалиден. И при условие, че субектът, спечелил търга, откаже да плати за предметите от търга, този депозит няма да му бъде върнат.
Договор. Споразумението между организатора на търга и субекта, спечелил търга, съдържа информация за сделката, която се въвежда в USRR.
Участници. Броят на участниците, допуснати до търга, е ограничен. По правило до търга се допускат само лица, които имат право да използват тези предмети (роднини, приятели и познати на залогодателя), както и заложният кредитор.
Регистрация на сделката. Предприятието се признава за печеливш участник на базата на най-високата цена на офериране. След търга се сключва договор за продажба. Плащането за него трябва да се извърши в рамките на пет дни по сметката на организатора на събитието. Освен това предварително депозираното обезпечение е изцяло включено в цената на сделката.
Признаване на търга за невалиден. Публичният търг се счита за отменен, ако броят на неговите участници е по-малък от двама, както и при липса на плащане от печелившия обект. След като търгът бъде признат за неуспешен, собственикът на предмета на търга може да стане залогодател или търгът може да бъде назначен отново. В последния случай времето на тяхното държане трябва да бъде определено не по-рано от месец по-късно, а първоначалната цена на материалните активи да бъде намалена с 15%.
Освен това публичният търг може да бъде отменен, ако страните по спорното правоотношение сключат мирно споразумение. Ако това е станало възможно след публикуването на датата на търга, длъжникът е длъжен да заплати всички разходи, направени от организатора на търга.
Оттегляне на материални ценности. Най-честата форма на изпълнение на съдебно решение в рамките на изпълнителното производство е изземването на имущество. В същото време, пет дни след налагането на запора, се извършва директно изземване на материални активи (частично или изцяло), което се изпълнява от служител на FSSP.
Внедряване на обекти. Спецификата на продажбата на иззето имущество е подобна на правилата, предвидени за залог. Тази процедура обаче се извършва изключително от оторизирана държавна агенция.
Признаване на субекта за несъстоятелен. В случай на несъстоятелност на юридически и физически лица, търговете за продажба на заложено имущество се извършват на етапа на външно управление и производство по несъстоятелност.
Регулаторни иновации. Понастоящем приобретателят на имота се определя единствено по цена на търг и е напълно освободен от ограниченията на кредиторите. Преди това този аспект (условия за използване на собствеността от новия собственик) беше регулиран от Федерален закон № 127, който се фокусира върху правата на кредиторите.
Видове сделки. В този контекст има открити и затворени събития. В първия случай публичното наддаване предполага участието на всякакви субекти. В последната версия събитието за реализиране на материални ценности е фокусирано изключително върху поканените участници. Това се отнася и за метода за подаване на оферти. Така че, отворена (устно) или затворена (запечатан плик) форма определя състоянието на събитието. Търговете могат да се провеждат и в смесена форма, когато например събитие, което е затворено от гледна точка на своите участници, предполага отворена форма на ценови оферти.
Известие за публичен търг
Текстът на обявлението е основната основа за провеждане на публични търгове. Следователно този документ трябва да бъде изготвен в строго съответствие с тематичните изисквания. Често обявлението за търг се приравнява на публична оферта. Важно е да се разбере, че изкривяването на информацията в текста на известието, което е повлияло на резултата от търга, може да доведе до анулиране на техните резултати или тяхното обезсилване.
Известието трябва да отразява следната информация:
- условията на сделката (предмета на търга, неговата стойност и тежест);
- информация за притежателя на авторските права или собственика;
- данни за процедурата за провеждане на търга (място, час и форма на провеждане, кой е организаторът, процедурата за регистрация на участие и определяне на победителя).
Следните нюанси могат да бъдат посочени като типични прецеденти на тематичната съдебна практика у нас:
- имплицитни критерии за оценка на заявленията;
- цената на депозита е необосновано висока;
- изкривяване на параметрите на обекта, което е повлияло на идеята за него;
- непълно описание на тежестите на обекта;
- непълна информация за характеристиките на обекта;
- нарушаване на необходимата възможност за запознаване с документите, от които произтича упражняваното право.
Публикуването на обявлението за търга се извършва в съответствие с необходимия минимум, който включва уебсайта на отдела на съдебната служба, федералния уебсайт на FSSP и официалните средства за масова информация на местните власти. В момента арбитражната практика за тези публикации е разработила необходимите критерии за тяхната оценка, които отчитат задължителното присъствие на отпечатан текст (с изключение на използването само на радио и телевизионно излъчване), целевата аудитория, регионалните характеристики и пълната наличност на информация.
Ред за поведение
Общите правила за провеждане на публични сделки предполагат следните характеристики.
Тези търгове се провеждат под формата на търг, при който имуществото на длъжника се продава на най-високата цена.
Известието за търга трябва да бъде публикувано не по-късно от 30 дни преди търга. Той трябва да съдържа пълна информация за предмета, мястото, времето, процедурата (регистрация на участие) и формата на търга, както и първоначалната цена и определянето на победителя.
За да участват в публичния търг, кандидатите трябва да внесат подходящ депозит. Размерът и процедурата за въвеждане са посочени в известието. Депозитът се възстановява в случай на отмяна на търга, както и ако субектът участва в него, когато не е станал победител. Лицето, спечелило търга, извършва плащането в съответствие с договора за продажба, като взема предвид депозита.
Организаторът има право да ги отмени не по-късно от три дни преди провеждането на публичния търг.
Понятието „лица, които са участвали в търга, но не са го спечелили“изключва участници, които не са се явили на събитието, и тези лица, които не са направили никакви надбавки към първоначалната цена на имота.
В деня на търга се подписва съответният протокол между победителя и организатора, който има юридическата сила на споразумение.
Наддаването ще се проведе само ако в тях участват поне две организации. И победителят е участникът с най-висока оферта.
Ако участникът, спечелил търга, откаже да подпише протокола, той губи депозита. А организаторът, който избягва подписването на протокола, връща на победителя депозита в двоен размер и му възстановява всички разходи за участие в търга, които надвишават сумата на депозита.
Признаване на търга за невалиден
Търгът се обявява за невалиден в следните случаи:
- по-малко от двама участници са кандидатствали за участие в търга;
- присъствието на търга беше по-малко от двама участници;
- никой не е отклонил първоначалната цена на материалните активи;
- победителят в търга не е платил пълната стойност на предмета на търга по сметката на организатора в рамките на пет дни.
Тъй като целта на търга в този случай не е постигната, се назначава повторно наддаване. Нова дата за провеждане на публични търгове се определя, след като търгът бъде обявен за невалиден в срок от 10 до 30 дни.
Във всички случаи, с изключение на факта, че победителят в търга не плати пълната стойност на имота, вторичният търг се извършва с намаление на първоначалната цена с 15%. Всички останали правила за провеждане на вторична търговия са в съответствие с процедурата за провеждане на първичния търг. Важно е да се разбере, че по иска на заинтересовано лице съдът може да признае търга за невалиден, ако процедурата за провеждането му е била нарушена.
Наредбите, уреждащи процедурата за провеждане на публични търгове за различни имоти, са както следва:
- ипотека на недвижим имот - чл. 56-58 FZ "За ипотеки (залози на недвижими имоти)";
- залог на друго имущество - чл. 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация;
- продажба на ценни книжа - чл. 89 (част 4) от Федералния закон "За изпълнителното производство".
