Прехвърлянето за ползване на недвижим имот, който вече е нает в момента, е напълно законна дейност, посочена в руското законодателство като субаренда. Независимо от това е необходимо да се прехвърли апартамент на трети лица съгласно определени правила, за да се избегнат конфликти със собственика на частна собственост.
Характеристики и предимства на субаренда
Прехвърлянето на нает апартамент на трети страни е напълно възможно и често е доста изгодно събитие. Например, наемател е успял да намери жилище на по-добра стойност, но не желае или не може да прекрати съществуващ договор за наем. В този случай той може да наеме първия апартамент на други наематели на по-висока цена, а самият той може да живее във втория, което ще му позволи да получава допълнителни доходи.
В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация прехвърлянето на частна собственост в субаренда трябва да се извършва само със съгласието на собственика. В същото време съответната възможност трябва да бъде посочена в първоначалния лизинг на недвижим имот: ако собственикът е забранил да наеме апартамента на някой друг, наемателите нямат право да действат в свои интереси. И накрая, периодът на поднаем не трябва да надвишава срока на лизинга, който отново се договаря в споразумението със собственика на жилищната площ.
Защита на правата на собственика при отдаване под наем на апартамент
Собственикът на частна собственост трябва да бъде изключително отговорен при съставянето на условията на договора за отдаване под наем. В никакъв случай не е разрешено прехвърлянето на недвижим имот в други ръце чрез устно съгласие: в този случай наемателят е снабден със значителни права да се разпорежда с полученото имущество, включително възможността да го преотдаде при своите условия.
Ако собственикът не е сигурен дали си струва да разреши на някого да предаде имота под наем, както и да предостави на наемателя други права, е необходимо в споразумението да се включи специална клауза, според която условията на споразумението може да се промени по всяко време или може да се прекрати едностранно … От една страна, липсата на видими забрани в договора няма да изплаши потенциалните наематели, а от друга страна, винаги ще бъде възможно да се изисква от наемателя да спре определени действия във връзка с недвижими имоти.
В допълнение, лизингът трябва да има ясно определен срок на валидност, да предвижда сумата, методите и условията на плащане (включително сметки за комунални услуги), както и да съдържа опис и състояние на имота в апартамента. Също така е препоръчително да застраховате апартамента заедно с имота, за да запазите спокойствие за него. Само тези мерки ще защитят имуществото от незаконни и опасни действия от страна на наемателя и поднаемателя.
Защита на правата върху частната собственост
Собственикът на жилищната площ трябва да знае имената на всички лица, наети в съответствие с договора, както и контакти за комуникация с тях. Ако в апартамента бъдат открити неоторизирани лица или други признаци на нарушение на договора за наем, трябва незабавно да се свържете с наемателя и да разберете всички подробности за ситуацията.
Ако наемателят е нарушил договора и е започнал да дава под наем апартамента без знанието на собственика, е необходимо да се иска от него прекратяване на незаконни действия под заплахата от прекратяване на договора за временно ползване на имота. В случай на отказ за извършване на подходящите действия (или ако лицето не се свърже), собственикът трябва да се обърне към магистрата или окръжния съд по местоживеене, като направи искова молба.
В исковата молба посочете какви права на собственика са били нарушени, а също така приложете копия от договора за наем и удостоверение за собственост на апартамента. Моля, обърнете внимание, че заявлението трябва да бъде съставено от името на всички съсобственици на жилищното пространство, като се посочват техните паспортни данни (съпруг и съпруга, които са в дела на роднини и т.н.). Също така ще трябва да посочите подробности за всички наематели, участващи в нарушението. Препоръчително е да се информира за присъствието на свидетели (например съседи или участъков полицейски служител), които биха могли да запишат факта на незаконно пребиваване на неупълномощени лица в апартамента. След разглеждане на делото съдът ще издаде заповед за изгонване на наемателя от апартамента и ще преразгледа условията на споразумението със собственика.
