Терминът „ипотека“е въведен в Гърция три века пр. Н. Е. Това означава, че длъжникът е отговорен пред кредитора със собствената си земя. Във вътрешното право подобна концепция се появи в началото на 90-те години на миналия век. В съвременна Русия отношенията, възникващи във връзка с ипотеката, се регулират от закона "За ипотеките (залозите на недвижими имоти)", изменен на 25 ноември 2017 г.
Ипотека с прости думи
Друго име на ипотеките е обезпечението върху недвижими имоти. Това е името на начина, по който се обезпечават задълженията, когато длъжникът дава на кредитора предимство при удовлетворяване на вземанията му от стойността на залога, който се превръща в недвижим имот. В системата на тези отношения длъжникът действа като залог, а кредиторът като залогодател.
В най-общия случай ипотеката може да служи като обезпечение за различни видове парични задължения. В същото време се предполага, че задълженията могат да съществуват към момента на сключване на ипотечния договор и могат да възникнат в бъдеще. В момента ипотеката се е развила в областта на предоставянето на заеми и кредити на гражданите.
Ипотеката може да възникне както по силата на закона, така и съгласно ипотечен договор. По силата на закона залог възниква, когато се извършва сделка за продажба и покупка на недвижим имот, без купувачът да го плати изцяло. В този случай продавачът действа като ипотекар, а купувачът действа като ипотекар. Ипотеката по договор включва писмена сделка между две или дори повече страни. Съгласно такова споразумение собственикът или лицето, което законно осъществява икономическото управление на обекта, става залог.
Основни разпоредби на закона за ипотеките на недвижими имоти
Законът за ипотеките установява, че страните, които влизат в правоотношение, сключват подходящо споразумение помежду си. Съгласно условията на този документ, една от страните (длъжникът на задължението) има право да удовлетвори своите парични вземания. Техният източник е цената на предмета, който е предмет на залога. Договорът се подписва по отношение на имуществото, притежавано и използвано от длъжника.
Горното споразумение поражда правоотношение върху ипотека, към което се прилагат принципите на обезпечението. Тъй като оборотът на предприятия, апартаменти, конструкции, парцели е разрешен от закона, за тези обекти е възможен залог.
Възможно е учредяване на ипотека, за да се гарантира изпълнението на условията на договора за заем или договор за заем. Задължението може да произтича от фактите за покупко-продажба, договор, лизинг или повреда.
Законът за ипотеката (залога) въвежда необходимостта от отчитане както на длъжника, така и на кредитора, ако те са юридически лица.
Предметът на споразумението трябва да осигури изплащането на основния дълг или изцяло, или в частта, определена от споразумението на страните. Сключвайки сделка, страните по споразумението могат да поставят условие за плащане на лихва. Законът установява възможност за плащане на искове под формата на еднократна сума; не може да надвишава задълженията по договора.
Законът предвижда други плащания, които включват:
- обезщетение за щети;
- наказание;
- глоба в случай на нарушаване на условията на договора;
- възстановяване на съдебни разноски;
- компенсация на разходите за изпълнение на обекта.
Случва се кредиторът, желаещ да запази целостта на имуществото, да бъде принуден да похарчи пари за пълното му поддържане и защита. В този случай той има право на възстановяване на разходите поради ипотекирания недвижим имот.
Категориите обекти, които могат да станат обект на споразумение, се определят от закона за ипотеките. В съответствие с гражданското законодателство имотът, който е вписан по установената процедура, може да бъде заложен по договор за ипотека.
Предмет на ипотечния договор
Предмет на договор за ипотека може да бъде:
- парцели;
- сгради, конструкции, предприятия, други обекти за капитално строителство;
- жилищни сгради, апартаменти, както и техните части, които са изолирани стаи;
- гаражи, вили, градински къщи, други потребителски сгради;
- самолети, кораби и космически обекти.
В някои случаи законът за ипотеките дава възможност да се разглеждат жилищните сгради, които са пряко свързани с разпределението на земята, като предмет на договора. Ако няма регистрация за парцели, държавната собственост върху които не е разделена, това не може да бъде пречка за формирането на ипотечни правоотношения.
Според Гражданския кодекс и Закона за ипотеките нещото, което е предмет на договора, както и неговите принадлежности, са едно цяло. Следователно аксесоарите стават част от общия залог, освен ако не е установено друго със споразумението на страните. Нещо, което не може да бъде разделено, без да се промени основната му цел, не може да бъде независим предмет на сделката.
Изискването към ипотекодателя е имотът, който е предмет на договора, да бъде в негова собственост или поне в икономическата юрисдикция. Ако обектът бъде изтеглен от обращение или може да бъде предявен иск върху него, сигурността на вземанията с такова имущество не се допуска. Същото се отнася и за собствеността, по отношение на която не може да се извърши приватизация.
Според закона за ипотеките предмет на споразумението може да бъде правото на наем, ако има съгласие на лизингодателя или лицето, което използва обекта под правото на икономическо управление.
Ипотека върху имущество, което е в обща съвместна собственост към момента на сключване на споразумението, може да бъде учредено, ако има съгласие за това от всички законни собственици. Такова съгласие трябва да бъде в писмена форма. В случай на споделена собственост, лицето има право да ипотекира принадлежащия му имот, без да иска съгласието на други съсобственици.
Съдържание на ипотечния договор
Договорът за залог трябва да посочва:
- предмета на ипотечния договор;
- оценка на такъв предмет;
- същността на споразумението;
- размера на изпълнението на задължението и неговия срок.
Договорът за ипотека се сключва в съответствие с общите правила и принципи на гражданското право. Документът трябва да съдържа информация за предмета на споразумението, за неговата оценка и други важни моменти в изпълнението на задълженията. Страните могат да включат специфични условия в документа, предвиждащи възможността за налагане на възбрана върху имота. Тази информация може да бъде издадена под формата на отделно споразумение.
Договорът за ипотека съдържа името на обекта и мястото, на което се намира. Описанието, предоставено в документа, трябва да е достатъчно за идентифициране на обекта. Правото, въз основа на което обектът принадлежи на заемодателя, също е посочено в документа. Ако предметът е лизинг, се изисква да се посочи неговият срок.
Оценката на предмета на договора се определя от споразумението, разработено от неговите страни и се дава в парично изражение. Оценката на незавършен строителен обект се извършва по неговата пазарна стойност.
Някои характеристики на ипотеката
Задължението, което е обезпечено с ипотеката, е посочено в договора заедно с основанието за възникването му и периода, за който е учредено. Споразумението може да предвижда размерът на паричните задължения да бъде установен по-късно; в този случай е необходимо да се предпишат условията за определяне на размера на задълженията.
Ако по споразумение на страните исковете могат да бъдат частично изпълнени, условията и честотата на плащанията трябва да бъдат вписани в договора. Ако не е установен конкретен размер на размера на плащанията, е необходимо да се предпишат условията за тяхното определяне.
Ипотеката подлежи на задължителна държавна регистрация. Той влиза в сила едва от момента на извършване на вписване в съответния държавен регистър. В извлечението от регистъра вписването върху залога на недвижим имот е отразено под формата на тежести на правата на собственика върху този или онзи имот.
Специален случай на ипотека на недвижим имот е ипотека върху апартамент. Тази форма на залог стана широко разпространена след стартирането на държавни програми, насочени към подкрепа на гражданите, които купуват жилища. Съгласно ипотечен договор от този тип ипотекарният кредитор залага апартамента, за да гарантира по този начин поетите финансови задължения. Договорът за ипотека за апартамента се подписва от заемодателя и собственика на апартамента. Регистрацията на договора се извършва в срок, който не надвишава пет работни дни.
Застраховка при сключване на договор за ипотека
Кредиторът е жизнено заинтересован от факта, че имуществото, получено от него като залог, е било в безопасност, докато длъжникът не изпълни изцяло финансовите си задължения. Следователно законът предвижда застраховка на предмета на ипотеката срещу възможни рискове от повреда или загуба. Такава застраховка е задължителна. Банките често създават свои собствени застрахователни компании, които застраховат обектите на ипотечния договор. Тези структури понякога предлагат допълнителни видове услуги на кредитополучателите, което обективно води до увеличаване на общите разходи и увеличава цената на услугата за заем.
